6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/1. maddesine göre;“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” denmektedir. Söz konusu kanun maddesi kapsamında kiracı kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin yazılı taahhütte bulunabilir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

a-) Kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün geçerlilik arz etmesi için öncelikle kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğine haiz olmalıdır.

b-) Tahliye taahhüdü kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmelidir.

c-) Tahliye taahhüdü yazılı olarak düzenlenmelidir (adi yazılı veya resmi şekilde olabilir.)

d-) Tahliye taahhüdü kiracının belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceği beyanını içermelidir.

e-) Kiracı tahliye taahhütnamesini kiralananı teslim aldıktan sonra vermelidir.

Buna göre bir tahliye taahhüdünün geçerli olduğundan bahsedebilmemiz için yukarıda belirttiğimiz şartları sağlıyor olması gerekmektedir. Ancak uygulamada görüldüğü üzere kiraya verenler kira sözleşmesi yapıldığı, imzalandığı aşamada kiracıdan boş tarihli olarak tahliye taahhüdü almaktadır. Kiracı taraf tahliye taahhüdüne sadece imza atıp veya adını soyadını yazıp imzalamak suretiyle kiraya verene belgeyi teslim etmektedir.

Daha sonraki süreçte ise kiraya verenle kiracı arasında bir uyuşmazlık yaşandığında veyahut kiraya veren çeşitli gerekçelerle kiracıyı çıkarmak istediğinde kiracı tarafından boş tarihli olarak verilen tahliye taahhüdünde düzenleme tarihi, tahliye tarihi gibi bölümleri doldurup kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmadığı gerekçesiyle kiracıya karşı dava veya icra yoluna başvurabilmektedir.

Boş Tarihli Tahliye Taahhüdünün Kiraya Verence Doldurulmasına Müteakip Kiralananın Tahliyesi Mümkün müdür?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.9.2021 tarihli kararı şu şekilde bahsedilmiştir:

“Uyuşmazlığın çözümü için “taahhüt nedeniyle tahliye” davaları hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.

Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur.

–

İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. (2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.

Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.

Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.

Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce düzenlendiği nasıl ispat edilebilir?

Kiraya verenin elinde sonradan doldurulmuş olsa dahi yazılı bir delil mevcuttur. Mahkemede yazılı delile karşı ancak yazılı delil ile ispat söz konusu olabilir. Bu nedenle kiracı tahliye taahhütnamesinde düzenlenme tarihinin sonradan doldurulduğunu ancak yazılı delil ile ispat edebilir.

Kiracının “imza yaşı” “mürekkep yaşı” “Telefon kayıtları” “HTS kayıtları” “düzenleme tarihinde başka yer de olduğunun veya kiraya veren ile tekrar bir araya gelmediğine dair” ya da itirazlar incelenmeyecektir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce veya aynı tarihte imzalandığı “tanık” ile de ispat edilemez.

Kiracı tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce düzenlenmiş olduğunu, kiraya verene göndermiş olduğu ihtarname ile ispat edebilir. Kiracıya kira sözleşmesinin ön koşulu olarak tahliye taahhütnamesi imzalatılmak isteniyorsa; en geç kira başlangıç tarihine kadar noterden kiraya verene ihtarname göndererek tahliye taahhütnamesinin boş tarihli olarak imzalandığını, iradesini yansıtmadığını, kiralananın tesliminden önce mecburiyetten dolayı imzalandığını belirtebilir.

Kiraya veren tahliye taahhütnamesi ile işlem başlatsa dahi kiracı; noterden göndermiş olduğu ihtarnamenin tarihinin kira sözleşmesinin imzalandığı veya kira sözleşmesinin başlangıcından önce olduğunu yazılı delil ile ispat etmiş olacaktır.

Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda imzalatılan boş tahliye taahhütnamesi iptal edilebilir mi?

Bir çok avukatlık bürosunun internet sitelerindeki yazılarında; tahliye taahhütnamesinin hile, yanılma veya korkutma nedeniyle imzalatılması halinde 1 yıllık süre içinde iptalinin sağlanabileceği şeklinde görüş söz konusudur. Hatta bazı hukukçular irade bozukluklarına veya aşırı yararlanma (gabin) şeklindeki itirazlar söz konusu olduğunda tanıkla veya her türlü delil ile bu durumun ispatlanabileceği görüşündedir. Ancak bu bilgiler yalnızca görüştür.

Tecrübemize göre irade sakatlıkları nedeniyle yapılan itirazlar nedeniyle tahliye taahhütnamesinin geçersiz kılındığına şahit olunmamıştır. Yargıtay’ın irade sakatlıklarına dayanan iddialara karşı emsal bir kararı bulunmamaktadır.

İrade bozukluklarına dair iddialar her ne kadar her türlü delil ile ispatlanabilir ise de; tahliye taahhütnamesi görüşümüze göre bir “sözleşme” değildir. Kanun tarafından özel olarak düzenlenen tek taraflı bir irade açıklamasıdır. İrade bozukluklarına dayanan iddialar ise sözleşmelere karşı mümkündür.

Boş tahliye taahhütnamesini imzalayan kiracı bunun hukuki sonuçlarına da katlanmalıdır. Boş tahliye taahhütnamesine karşı idare sakatlıklarına dayanan iddiaların da ancak yazılı olarak ispatı gerekir. Kanunkoyucu tahliye taahhütnamesinin “noter” tasdikli olması yönünde bir şart aramadığına göre; boş tahliye taahhütnamesine bağlanan hukuki sonuçların da değiştirilmesi yerinde olmayacaktır.

Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüşse de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.” (Yargıtay HGK., E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021)

“Somut olayda; taraflar arasındaki 01.10.2000 başlangıç tarihli iki yıl süreli, davalının kabulüne göre 15.09.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda ihtilaf bulunmamaktadır. Tahliye taahhüdünün incelenmesinde yazılı olduğu, kiracı davalı tarafından verildiği, her ne kadar davalı taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan davalı rızası hilafına doldurulduğunu ileri sürmüş ise de; bu durum davalı tarafça yazılı bir belge (kesin delil) ile kanıtlanması gerekmekte olup, davalının taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan rızası adına doldurulduğuna dair yazılı belge sunamamış olması karşısında taahhüt geçerli olup, davalıyı bağlayacağı, öte yandan taahhütnamedeki tanzim ve tahliye tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi, davalı kiracının bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorunda olması karşısında davalının taahhütteki tanzim ve tahliye tarihinin sonradan doldurulduğuna yönelik iddiasına değer verilemeyeceği, diğer yandan 15.04.2002 tanzim tarihli tahliye taahhüdünde davalının kiracı olarak bulunmakta olduğunu belirtmesi karşısında taahhüdün kiralananda oturulurken verildiği ve geçerli olduğu, icra takibinin taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde ve 27.04.2016 tarihinde yapıldığı ve somut olarak yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliyeye karar verilmesi için gerekli koşulların gerçekleştiği anlaşıldığından mahkemece davanın kabulü ile davalının yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı” (Samsun BAM, 6. HD., E. 2017/1099 K. 2017/1114 T. 1.6.2017)

Sonuç olarak Yargıtay’ın son kararları doğrultusunda;kiracı tarafından boş tarihli olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhüdü daha sonraki süreçte doldurulup dava veya icra takibi yoluna başvurulması halinde geçerli kabul edilecektir. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce düzenlenmesi, tarafların arasındaki anlaşmaya aykırı bir şekilde doldurulması sebepleriyle geçersizliğinin kabul edilmesi için ispat yükü kiracı tarafa ait olacaktır. Kiracının bu iddiaları ispatlayamaması halinde boş tarihli tahliye taahhüdünün geçersizliğinden bahsedilemeyecektir.

Boş tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulması suç mudur?

Kiraya veren veya emlakçılar tarafından kira sözleşmesinin başlangıcında boş olarak alınan tahliye taahhütnamesinin Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralananın tesliminden önce alınması kanuna aykırıdır. Ancak bu eylem tek başına suç oluşturmaz. Bu nedenle boş tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulması, kiracının elinde yazılı delil olmadığı takdirde suç değildir.

Kiracıdan boş tarihli olarak alınan tahliye taahhütnamesinin kiraya veren ile kiracı arasında başkaca bir yazılı anlaşma var ise ve bu anlaşmaya aykırı olarak doldurulması halinde Türk Ceza Kanunu’nun 209’uncu maddesinde düzenlenen “Açığa İmzanın Kötüye Kullanılması” suçu oluşabilir. ( *Özel belgede sahtecilik suçu; ancak tahliye taahhütnamesinde tahrifat yapıldıysa gündeme gelebilir. Tahliye taahhütnamesinde sadece boş tarihlerin doldurulması özel belgede sahtecilik suçu oluşturmaz.)

Kural olarak bir suçun işlenip işlenmediği hukuka uygun elde edilmiş her türlü delil ile ispat edilebilr. ANCAK açığa imzanın kötüye kullanılması suçu “yazılı delil ile” ispat edilebilir. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 1988/1-1989/2) Böyle bir suç nedeniyle açılacak soruşturma dosyasında, şikayetçi imzayı inkar etmiyor ve belge üzerinde tahrifat yapılmamışsa; imza incelemesi yapılmasına, tanık dinlenmesine veya ayrıca bir araştırma yapılmasına gerek olmayacaktır. Savcının veya kolluğun böyle bir suç nedeniyle şikayetçi olan kiracıya elinde yazılı belge olup olmadığını sorması eğer var ise bunları dosyaya sunmasını istemesi gerekir. Eğer kiracının elinde yazılı bir delil yok ise şikayet “kovuşturma yapılmasına yer olmadığına dair karar ile” sonuçlanacaktır.

Bu konuya ilişkin uyuşmazlıklarda kişilerin olası hak kayıpları yaşamaması adına uzman bir gayrimenkul avukatından yardım alması faydalı olacaktır.