Kira sözleşmesi kurulurken kural olarak taraflar arasında bir denge hakimdir ve bu denge durumu sözleşmenin yapıldığı ana göre belirlenmektedir. Sözleşmenin yapılmasının ardından durumların değişmesiyle bu denge bozulabilir. İşte bu durumda uyarlama davası ile dengenin yeniden sağlanabilmesi mümkündür.

Yani uyarlama davası, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek kişilerin sosyal ekonomik dengesini bozan olaylar sonrasında taraflardan biri için edim ifasının katlanılamayacak hale gelmesi nedeni ile açılmaktadır. Davada ise kira bedelinin değişen durumlara göre yeniden uyarlanması talep edilir.

Kanunlarımızda kira bedelinin uyarlanmasına dair ayrıca bir düzenleme olmaması sebebiyle kira bedelinin uyarlanması TBK’nın “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesi doğrultusunda talep edilecektir. İlgili hüküm şu şekildedir:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için birtakım şartlar öngörülmüştür ve bu şartlar şu şekildedir:

• Geçerli ve uzun süreli bir sözleşme bulunmalıdır: Taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulmuş olması yeterli olup sözleşmenin yazılı şekilde yapılması zorunlu değildir. Ancak sözleşmenin yazılı şekilde yapılması ispat bakımından oldukça önemlidir. Davanın açılmasındaki hukuki yararı ispatlamak bakımından, söz konusu kira sözleşmesinin görece uzun süreli olması da önem taşıyacaktır.
• Koşullar, olağanüstü ve önceden öngörülemeyen sebeplerle değişmelidir: Sözleşmenin kurulmasından sonra, önceden taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum meydana gelmelidir. Bu olağanüstü durum savaş, olağanüstü hâl, salgın hastalık, ekonomik kriz gibi sosyal veya hukuki olaylar olabilmektedir.
• Değişen koşullara davacı sebep olmamalıdır: Olağanüstü durum davacıdan ötürü kaynaklanmamalıdır. Çünkü olağanüstü durumun dışsal, zorlayıcı ve objektif bir durum olması gerekmektedir. Davacının kendisinden kaynaklanacak değişiklikler ise bu kapsamda değildir.
• Oluşan koşullar sebebiyle davacı mali açıdan zorluğa düşmüş olmalıdır: Koşulların olağanüstü sebeplerle değişmesi durumunda tarafların sözleşmenin devamı süresince sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ifa etmekte güçlüğe düşmüş olması gerekmektedir. Bir diğer deyişle kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarla devam edecek olmasının taraflar için katlanılmaz duruma gelmesi, borçludan borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi aranmaktadır. 
• Davacı borcunu ifa etmemiş yahut ihtirazı kayıtla ifa etmiş olmalıdır: Kural olarak uyarlama davası mevcut kira dönemini kapsamamakta ancak dava tarihinden ileriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır. Şayet mevcut koşullar altında ifada güçlük çekilmekteyse ve uyarlamanın içinde bulunulan kira dönemindeki ifaları da etkilemesi isteniyorsa; ödemenin yapılmaması yahut ödemelerin uyarlama davasındaki haklar saklı tutularak yapılması gerekmektedir. İfayı yerine getiren borçlu ifasını ihtirazı kayıt koymaksızın gerçekleştirdiği takdirde dava sonucu uyarlanan bedel ifa edilmiş borçlara etki etmeyecektir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davasında Taraflar

Kira sözleşmesinde her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklıdır. Bu nedenle kira bedelinin mevcut koşullara uyarmasını hem kiraya veren hem de kiracı talep edebilmektedir. Bu nedenle kira bedelinin uyarlanması davasının davacısı hem kiraya veren hem de kiracı olabilmektedir.

Uyarlama davası açabilmek için meydana gelmesi gereken olağanüstü olay, önceden öngörülemeyen ve beklenilmeyen bir olay olmalıdır. Olağanüstü durumun önceden öngörülemeyen ve beklenmeyen bir durum olması gerekmekle beraber aynı zamanda bu olağanüstü durumun gerçekleşmesinde davacının kusurunun bulunmaması gerekmektedir. Yani davacı kendi kusurundan kaynaklı olarak kira bedelini ifa güçlüğüne düşmesinden sorumlu olacaktır. Bu nedenle davacı kendi kusuru ile sebep olduğu bir durum nedeni ile uyarlama talep edememektedir.

Taraflar her ne kadar kira bedelinin hiçbir şekilde değişmeyeceğini kararlaştırmış olsalar da yukarıda anlatılan şartlar meydana geldiği takdirde kira bedelinin uyarlanması davası açılabilecektir. Yani bu durumda kira bedelinin değişmeyeceğine yönelik sözleşmeye eklenen madde bir hüküm ifade etmeyecektir. 

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açılma Süresi

Kira bedelinin uyarlanması davası için öngörülmüş olunan bir dava açma süresi bulunmamakla birlikte kira bedelinin uyarlanması davası değişen koşulların ortaya çıkmasıyla birlikte derhal açılmalıdır. Ayrıca kira bedelinin uyarlanması hakkında dava tarihinden ileriye doğru geçerli olacak şekilde karar verilmektedir. 

Kira Bedelinin Uyarlanması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yahut davalının yerleşim yeri mahkemesi olmaktadır.