Kat irtifakı, bir arsa üzerinde şu anda inşa edilen veya gelecekte inşa edilecek olan yapının bağımsız bölümlerinde geçici bir ayni haktır. Bu hak, binanın tamamlanmasının ardından arsa payı sahiplerine kat mülkiyeti hakkını sunar. Diğer paydaşlar, inşaatın tamamlanmasını veya inşaata başlanmasını diğer paydaşlardan talep edebilirler. Yapı tamamlandıktan sonra, kat mülkiyeti kurularak tescil edilmesi talep edilir. Bu yapı, kat mülkiyetine uygun bir kargir yapı olmalıdır. Hissedarın mülkiyet hakkı, arsa payına göre belirlenir. Pay sahibi, arsa üzerindeki hissesinin ekonomik değeri kadar bir bağımsız bölüme (daire, iş yeri, ofis, dükkan vb.) sahip olacaktır. Pay sahipleri, payları oranında hak ve yetkiye sahiptirler.
Eğer bir arsa fiziksel olarak bölünmemiş ancak soyut olarak paylara ayrılmışsa, bu pay sahipleri arsanın tamamı üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir. Bu durumda, paylı mülkiyet birliği mevcuttur. Kat irtifakı, paylı mülkiyet birliğinin olduğu durumlarda ortaya çıkar ve bu iki kavram ayrılamaz haklara sahiptir. Örneğin, arsa payının devriyle birlikte kat irtifakının da devri gerçekleşir. Aynı şekilde, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin devriyle arsa payı da devredilmiş olur. Kat irtifakı kurulduktan sonra, herhangi bir bağımsız bölüm özgülenmemiş arsa payı o arsa için artık mümkün değildir.
Her bir pay, yapının tamamlanmasıyla otomatik olarak bir bağımsız bölüme entegre edilecektir. Bağımsız bölümler, mülkiyete konu olabilecek nitelikte olmalıdır. Örneğin, bir iş yerine ait depo geniş bir yüzölçümüne sahip olsa bile, tek başına mülkiyetle ilgili değildir. Arsa, ana gayrimenkul olarak kabul edilir ve arsaya yapılan yapılar ana yapı olarak nitelendirilir. Ana yapı, kargir yapının kendisidir, yani kolon, tuğla, beton gibi malzemeler kullanılarak inşa edilen binaları ifade eder. Ancak taş, tahta gibi malzemelerden yapılan binalarda kat irtifakı kurulamaz. Eklentiler, garaj, kömürlük gibi yerlere verilen isimlerdir. Kat irtifakının kurulabilmesi için yapıya ait imar izni (onaylı imar projesi) olmalıdır, bu da Kat Mülkiyeti Kanunu 12/1/a hükümleriyle düzenlenmiştir.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakının kurulması, bir arsa üzerindeki paylı mülkiyet sahiplerinin tamamının talebi üzerine gerçekleşebilir. Kat irtifakı kurma işlemi, olağanüstü yönetim işi olarak kabul edildiği için oybirliği gerektirir. Taraflar oybirliği sağlayamazsa, oy çoğunluğuyla kat irtifakı kurulamaz. Ancak istisnai bir durum mevcuttur. Bu istisnai durumda, oybirliğine engel olan paydaş, paydaşlıktan çıkarılma şartlarını sağlıyorsa paydaşlıktan çıkarılır ve iptal edilen paya diğer paydaşlar, payları oranında sahip olurlar. Bu dava, taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir, ve her bir paydaş bu davayı açabilir. Davanın sonuçlarından tüm paydaşlar etkilenir. Birden fazla paydaş oybirliğine engel olabilir ve şartların sağlanması durumunda aynı davayı birden çok paydaş açabilir.
Kat irtifakı, tüm paydaşların talebiyle kurulduğu gibi, tüm arsa payları da bir bağımsız bölüme özgülenmelidir. Kat irtifakı kurulmamış bir bağımsız bölüm veya özgüleme tabii olmamış bir arsa payı bırakmak mümkün değildir. Özgüleme, tabii paylar oranında yapılır, payların değerleri ve bağımsız bölümlerin değerleri hesaplanarak gerçekleşir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. maddesinde, kat irtifakının nasıl kurulacağı düzenlenmiştir. Kat irtifakı, söz konusu arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesine bağımsız bölüme tahsisi talebiyle başlatılır.
Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekenler
Kat irtifakı kurabilmek için öncelikle bir arsa üzerinde bir veya birden çok kişinin mülkiyet hakkını elde etmesi gerekmektedir. Ardından, bu arsa mülkiyeti paylara bölünerek paydaşlara dağıtılır ve paydaşlar aynı zamanda hissedar olur.
Paydaşlar, kat irtifakı kurulması için resmi bir senet düzenlemeli ve bu senet tapu kütüğüne tescil edilmelidir. Kat irtifakı sadece yapılmaya başlanmamış veya inşaat halindeki yapılar için kurulabilir; tamamlanmış yapılar için geçerli değildir, çünkü tamamlanmış yapılar için kat mülkiyeti söz konusu olacaktır.
Arsa payına özgülenen bölümler bağımsız bölümler olmalıdır ve bu bağımsız bölümler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanmış kriterlere uymalıdır. Örneğin, iş hanında bir metrekarelik oda şeklindeki dükkan bağımsız bölüm olarak kabul edilebilirken, mesken sayılan evler için banyo, tuvalet gibi bölümler aranacaktır.
Yapılacak yapıda kat irtifakı kurulmamış bağımsız bölüm bulunmamalıdır. Paydaşların hepsi kat irtifakı kurulmasında anlaşmalı ve resmi senedi imzalayarak iradelerini beyan etmelidir. Kat irtifakı kurmak, olağanüstü yönetim işi olduğu için oybirliği ile gerçekleştirilir. Beş veya daha fazla paydaşın bulunması durumunda, koşullar sağlandığında oybirliğini engelleyen paydaş veya paydaşlar, paydaşlıktan çıkarılarak kat irtifakının kurulması sağlanabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. maddesinde, “Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması…” şeklinde paydaşların tamamının istemde bulunması şartı düzenlenmiştir.
Kat İrtifakının Kurulabilmesi İçin Gerekli Belgeler
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. Maddesi, kat irtifakı kurulması için gerekli belgeleri belirtmektedir. Bu belgeler arasında ilgili belediyece onaylanmış mimari proje, yapı kullanma ruhsatı (iskan belgesi) ve yönetim planı bulunmaktadır.
Uygulamada gereken belgeler şu şekildedir:
Tüm paydaşlar tarafından imzalanmış ve bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerlerini ve değerleriyle orantılı olarak ayrılmış arsa paylarını içeren dilekçe.
Mimar veya mühendis tarafından hazırlanmış ve belediye tarafından tasdiklenmiş genel inşaat projesi (belediye sınırlarına dahil olmayan yerlerde bayındırlık ve iskan müdürlüğü tarafından onaylanır). Birden çok yapı inşa edilecekse, her biri için ayrı ayrı proje sunulmalıdır.
Birden fazla yapının inşa edilecek olması durumunda bu yapıların arsa içindeki konumu, varsa ortak yerlerin belirtildiği vaziyet planı (genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcutsa ayrıca sunulması gerekmez).
Yönetim planı: Ana gayrimenkulün yönetilmesine ilişkin yönetmelik niteliğinde olan ve her sayfasının paydaşlarca imzalandığı yönetim planı.
Bağımsız bölümlerin tamamının, bu bölümlere özgülenmiş arsa paylarının ve oranlarının tamamının, irtifak kurulan daire, iş yeri, kat niteliğindeki bağımsız bölümlerin niteliğinin, numaralarının ve eklentilerinin sıralı şekilde yazıldığı ve paydaşların tamamı tarafından imzalanmış noter tasdikli liste.
Arsaya ait tapu senedi (Tapu senedi bulunmuyorsa arsanın parsel ve ada numaralarının belirtildiği belge veya paydaşın beyanı).
Kat irtifakı isteminde bulunacak kişilerin TC kimlik numarası, kimlikleri ile vesikalık fotoğrafları, vergi numaraları (Temsilcilerin temsile ilişkin belgeleri).
Kat İrtifakı Hakkı Sahiplerinin Hakları
Kat irtifakı kurulmasını talep eden arsa payı sahipleri, beraberinde belirli haklara ve yükümlülüklere sahip olacaklardır. Kat irtifakı sahiplerinin hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17. maddesinde belirtilmiştir. En önemli haklardan biri, kat irtifakı sahiplerinin, diğer kat irtifakı sahiplerinden inşaat sözleşmesinde belirlenen süre içinde ana yapının inşaatına başlanmasını veya inşaatın tamamlanmasını talep etme hakkına sahiptir. Bu süre içinde talep üzerine inşaata başlanmamış veya inşaat tamamlanmamışsa, kat irtifakı sahibi dava açma hakkına sahiptir.
İhtarı takip eden iki ay içinde borç ifa edilmezse, borcunu yerine getirmeyen irtifak sahibinin arsa payı, dava açan kat irtifakı sahipleri tarafından devralınabilir. Paylaştırma, arsa payı oranında yapılır.
İnşaatın süresi içinde yapılmamasına kusuru ile sebep olan kişi, inşaatın bitmemesi nedeniyle kat irtifakı haklarının sona ermesine yol açarsa, diğer kat irtifakı sahipleri bu kusurlu kişiden tazminat talep edebilirler.
Kat irtifakı sahiplerinin bir diğer hakkı ise inşaata başlanması veya inşaatın tamamlanması sürecini yönetmek amacıyla kendi içlerinden veya dışarıdan bir veya daha fazla kişiyi yönetici olarak atama hakkıdır. Bu atama hakkı kat irtifakı sahiplerine bırakılmış bir inisiyatiftir ve zorunlu değildir. Atama süreci kanun tarafından düzenlenmemiştir, ancak Yargıtay’a göre çoğunluğun pay ve paydaşların çoğunluğuna göre yapılması uygun görülmüştür.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. maddesine göre inşaatın tamamlanması ve kullanıma elverişli hale gelmesinden sonra, tapu idareleri kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini re’sen yapmakla yükümlüdür. Ancak bu işlem, kat irtifakı sahiplerinin isteği üzerine de gerçekleştirilebilir.
Son olarak, kat irtifakı sahipleri, haklarını devredebilme hakkına da sahiptir. Kat irtifakının devredilmesiyle birlikte, kişiler arsa paylarını devretmiş olacaktır.
Kat İrtifakı Borçları
Arsa payı sahipleri, kat irtifakının kurulmasına yönelik iradelerinin sonucunda bir dizi hak ve yükümlülüğe tabi olacaklardır. Bu yükümlülüklerin en önemlisi, kat irtifakı sahiplerinin birbirlerine taahhüt ettiği, inşaat sözleşmesinde belirtilen süre içinde inşaata başlanması ve belirlenen süre içinde tamamlanması borcudur.
İnşaata başlanması ve tamamlanması için gerekli ödemelerin yapılması, paydaşlar yani kat irtifakı sahipleri tarafından payları oranında belirlenecek ücretleri ödemekle yükümlü kılacaktır. Dolayısıyla, inşaatın başlangıcından itibaren kat irtifakı sahipleri, borç altına girmiş olacaklardır.
Bu borcu yerine getirmeyen ve noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen ihtarı takip eden iki ay boyunca borcunu ödemeyi reddeden kat irtifakı sahibinin payları, dava açan diğer bir kat irtifakı sahibine payları oranında devredilecektir.
Ayrıca, kusuru ile inşaatın tamamlanmasına veya başlamasına engel olan pay sahibinden diğer kat irtifakı sahipleri tazminat talep edebilir ve kusurlu kat irtifakı bu durumda tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan düzenlemeler, kat irtifakı sahiplerinin inşaata başlama ve tamamlama sürecini yönetmek üzere yapılacak yönetici atamaları konusunda da kıyasen uygulanacaktır. Kat irtifakı sahipleri tarafından atanabilecek bir veya birden fazla yönetici, yöneticilikten doğan borçları yerine getirmekle yükümlüdür. Ayrıca, bu yöneticiler beş yıldan fazla süreyle yöneticilik yapamayacaklardır.
Kat İrtifakının Bozulduğu Haller
Kat İrtifakının sona ermesine dair düzenleme, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesinde yer almaktadır. Bu madde aynı zamanda genel hükümlere atıfta bulunarak, 9. madde genel hükümlerinin uygulanacağını öngörmektedir.
Kat irtifakına konu olan arsanın malikleri veya ortak malikleri, yazılı bir beyan ile tapu memuruna başvurarak kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek her zaman bu irtifaka son verebilirler. Ayrıca, kat irtifakı, arsanın tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması durumlarında kendiliğinden sona erer.
Arsa üzerinde, kat irtifakının kurulması sırasında belirlenen plana göre beş yıl içinde yapı inşa edilmemesi durumunda, maliklerden birinin talebi üzerine sulh hakimi, ilgili tarafları dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belirli bir süre için uzatılmasına karar verebilir. Bu süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Bu durumda kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
Diğer bir yöntem ise kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesidir. Kat irtifakı sahipleri ilgili tapu dairesine yazılı başvuru yaparak kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini talep edebilirler. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 13’e göre kat mülkiyeti kurulacaktır.
Kat irtifakının sona ermesine sebep olan durumlardan biri, arsa payı sahiplerinin kat irtifakı kurulan arsanın sicil kaydının silinmesidir. Bu durum iki şekilde gerçekleşebilir: ana gayrimenkulün (arsanın) yok olması veya kamulaştırılması.
Kat İrtifakı
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde şu anda inşa edilen veya gelecekte inşa edilecek olan yapının bağımsız bölümlerinde geçici bir ayni haktır. Bu hak, binanın tamamlanmasının ardından arsa payı sahiplerine kat mülkiyeti hakkını sunar. Diğer paydaşlar, inşaatın tamamlanmasını veya inşaata başlanmasını diğer paydaşlardan talep edebilirler. Yapı tamamlandıktan sonra, kat mülkiyeti kurularak tescil edilmesi talep edilir. Bu yapı, kat mülkiyetine uygun bir kargir yapı olmalıdır. Hissedarın mülkiyet hakkı, arsa payına göre belirlenir. Pay sahibi, arsa üzerindeki hissesinin ekonomik değeri kadar bir bağımsız bölüme (daire, iş yeri, ofis, dükkan vb.) sahip olacaktır. Pay sahipleri, payları oranında hak ve yetkiye sahiptirler.
Kat İrtifakının Kurulabilmesi İçin Gerekli Belgeler
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. Maddesi, kat irtifakı kurulması için gerekli belgeleri belirtmektedir. Bu belgeler arasında ilgili belediyece onaylanmış mimari proje, yapı kullanma ruhsatı (iskan belgesi) ve yönetim planı bulunmaktadır.
Uygulamada gereken belgeler şu şekildedir:
Kat İrtifakı Hakkı Sahiplerinin Hakları
Kat irtifakı kurulmasını talep eden arsa payı sahipleri, beraberinde belirli haklara ve yükümlülüklere sahip olacaklardır. Kat irtifakı sahiplerinin hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17. maddesinde belirtilmiştir. En önemli haklardan biri, kat irtifakı sahiplerinin, diğer kat irtifakı sahiplerinden inşaat sözleşmesinde belirlenen süre içinde ana yapının inşaatına başlanmasını veya inşaatın tamamlanmasını talep etme hakkına sahiptir. Bu süre içinde talep üzerine inşaata başlanmamış veya inşaat tamamlanmamışsa, kat irtifakı sahibi dava açma hakkına sahiptir.
İhtarı takip eden iki ay içinde borç ifa edilmezse, borcunu yerine getirmeyen irtifak sahibinin arsa payı, dava açan kat irtifakı sahipleri tarafından devralınabilir. Paylaştırma, arsa payı oranında yapılır.
İnşaatın süresi içinde yapılmamasına kusuru ile sebep olan kişi, inşaatın bitmemesi nedeniyle kat irtifakı haklarının sona ermesine yol açarsa, diğer kat irtifakı sahipleri bu kusurlu kişiden tazminat talep edebilirler.
Kat irtifakı sahiplerinin bir diğer hakkı ise inşaata başlanması veya inşaatın tamamlanması sürecini yönetmek amacıyla kendi içlerinden veya dışarıdan bir veya daha fazla kişiyi yönetici olarak atama hakkıdır. Bu atama hakkı kat irtifakı sahiplerine bırakılmış bir inisiyatiftir ve zorunlu değildir. Atama süreci kanun tarafından düzenlenmemiştir, ancak Yargıtay’a göre çoğunluğun pay ve paydaşların çoğunluğuna göre yapılması uygun görülmüştür.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. maddesine göre inşaatın tamamlanması ve kullanıma elverişli hale gelmesinden sonra, tapu idareleri kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini re’sen yapmakla yükümlüdür. Ancak bu işlem, kat irtifakı sahiplerinin isteği üzerine de gerçekleştirilebilir.
Son olarak, kat irtifakı sahipleri, haklarını devredebilme hakkına da sahiptir. Kat irtifakının devredilmesiyle birlikte, kişiler arsa paylarını devretmiş olacaktır.
Kat İrtifakı Borçları
Arsa payı sahipleri, kat irtifakının kurulmasına yönelik iradelerinin sonucunda bir dizi hak ve yükümlülüğe tabi olacaklardır. Bu yükümlülüklerin en önemlisi, kat irtifakı sahiplerinin birbirlerine taahhüt ettiği, inşaat sözleşmesinde belirtilen süre içinde inşaata başlanması ve belirlenen süre içinde tamamlanması borcudur.
İnşaata başlanması ve tamamlanması için gerekli ödemelerin yapılması, paydaşlar yani kat irtifakı sahipleri tarafından payları oranında belirlenecek ücretleri ödemekle yükümlü kılacaktır. Dolayısıyla, inşaatın başlangıcından itibaren kat irtifakı sahipleri, borç altına girmiş olacaklardır.
Bu borcu yerine getirmeyen ve noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen ihtarı takip eden iki ay boyunca borcunu ödemeyi reddeden kat irtifakı sahibinin payları, dava açan diğer bir kat irtifakı sahibine payları oranında devredilecektir.
Ayrıca, kusuru ile inşaatın tamamlanmasına veya başlamasına engel olan pay sahibinden diğer kat irtifakı sahipleri tazminat talep edebilir ve kusurlu kat irtifakı bu durumda tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan düzenlemeler, kat irtifakı sahiplerinin inşaata başlama ve tamamlama sürecini yönetmek üzere yapılacak yönetici atamaları konusunda da kıyasen uygulanacaktır. Kat irtifakı sahipleri tarafından atanabilecek bir veya birden fazla yönetici, yöneticilikten doğan borçları yerine getirmekle yükümlüdür. Ayrıca, bu yöneticiler beş yıldan fazla süreyle yöneticilik yapamayacaklardır.
Kat İrtifakının Bozulduğu Haller
Kat İrtifakının sona ermesine dair düzenleme, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesinde yer almaktadır. Bu madde aynı zamanda genel hükümlere atıfta bulunarak, 9. madde genel hükümlerinin uygulanacağını öngörmektedir.
Kat irtifakına konu olan arsanın malikleri veya ortak malikleri, yazılı bir beyan ile tapu memuruna başvurarak kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek her zaman bu irtifaka son verebilirler. Ayrıca, kat irtifakı, arsanın tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması durumlarında kendiliğinden sona erer.
Arsa üzerinde, kat irtifakının kurulması sırasında belirlenen plana göre beş yıl içinde yapı inşa edilmemesi durumunda, maliklerden birinin talebi üzerine sulh hakimi, ilgili tarafları dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belirli bir süre için uzatılmasına karar verebilir. Bu süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Bu durumda kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
Diğer bir yöntem ise kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesidir. Kat irtifakı sahipleri ilgili tapu dairesine yazılı başvuru yaparak kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini talep edebilirler. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 13’e göre kat mülkiyeti kurulacaktır.
Kat irtifakının sona ermesine sebep olan durumlardan biri, arsa payı sahiplerinin kat irtifakı kurulan arsanın sicil kaydının silinmesidir. Bu durum iki şekilde gerçekleşebilir: ana gayrimenkulün (arsanın) yok olması veya kamulaştırılması.
Kategoriler
Son Yazılar
Arşivler